北京

楼市,再次出人意料!

2019年10月10日 08:17
来源:楼市参考

10月8日是中国房地产市场重要的日子。?

房贷利率的“锚”,由央行公布的“贷款基准利率”变为18家银行算术平均的“报价利率(LPR)”。?

LPR利率每月20日刷新一次,遇到节假日顺延。所以,从今天开始,跟银行新签的贷款合同,其利率在10月21日之前,都受到9月20日报价的影响。?

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9月20日诞生的,5年以上期限的LPR利率是4.85%(上图)。所以,最近一段时间各地的房贷利率,都以4.85%为坐标。?

根据央行8月25日发布的公告,未来房贷利率游戏规则是:?

1、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

正是因为有上述第二条的规定,所以当时媒体一致解读为:中国房贷的“打折时代”结束了。?

而同一天(8月25日)的央行答记者问也重申——定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR。?

按照9月20日5年期以上LPR,全国各地首套房贷款利率理应“大于等于”4.85%。?

但是,我们想错了!

上海,一个特殊的城市,再次刷新了我们的认识。?

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上图是上海东方网的报道截屏,看到了吗?上海首套房贷款利率低于LPR基准利率20个基点!?

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如果你不信,再看一下上海另外一家媒体“第一财经”相关报道的截屏(上图)。报道也清楚地告诉我们,上海首套房利率最低为4.65%,基本维持了此前的95折。?

而第二套房的利率,则满足了此前央行的要求——“不低于LPR利率加上60个基点”。?

我查阅了各地今天最新的报道,在主要大城市里,还没有第二个城市特殊如上海。比如北京的首套房贷款利率为5.4%,二套房为5.9%,显着高于上海。?

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这不是上海第一次“特殊”,此前在宣布临港新自贸片区政策的时候,上海同时宣布这个片区外地人买房的条件,由“5年社保”降低为“3年社保”。?

这在北上广深四大一线城市里,是独一份。此前,北京上海和深圳对外地户口的限购政策,都是全部区域“5年社保”,广州则是除了从化、增城的区域“5年社保”。?

临港新片区实施“3年社保”,意味着在四大一线城市里,上海限购政策率先出现了松动。?

而上海首套房、二套房的贷款利率,一直是大城市里最低的,首套房甚至一直保留了95折。

为什么上海这么特殊?原因很简单,稳增长的需要。?

2019年上半年,上海GDP的增速为5.9%,名义增速为5.4%,低于全国平均水平。在经济总量最大的20个城市里,跑输全国水平(6.3%)的只有上海、天津、重庆、苏州四个城市。?

其中苏州和上海是一个经济区,双双跑输全国,引起了媒体广泛关注。随后,苏州房价出现了一轮显着上涨,为稳增长做出了贡献,目前房贷利率已经有所上升,限购、限售也有所收紧。而上海,楼市一直不温不火。?

另外,根据上海统计局公开资料,今年前8个月上海“规模以上工业企业”营业收入下降5%,利润总额下降18.7%。?

房地产方面,1到8月商品房竣工面积下降了32%,住宅竣工面积下降了36.6%,而商品房和商品住宅销售面积则分别下降了5.9%和5.8%。

也就是说,上海存在稳增长的压力。在这种情况下,对于首套房这类“刚需购房者”维持较低贷款利率,是可以理解的。?

上海突破此前央行宣布的“底线”,也告诉我们调控存在弹性,会根据实际情况调整,而不是一刀切。

“21世纪经济报道”称:多位上海银行业人士表示,首套房贷款利率“减点”只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。?

上海的首套房贷利率“减点”(相当于打折)能维持多久,值得我们高度关注。?

此外,今天楼市还有一个好消息:据克而瑞发布的报告显示,在促销力度加大等因素推动下,9月百强房企销售业绩回升,业绩规模达9231.7亿元,环比8月增长近23%,较去年同期增幅提升明显。?

受上述消息影响,今天房地产板块出现了反弹,整体上涨了0.82%,下面是涨幅居前的个股。

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所以,对于未来的楼市没有必要悲观。当楼市偏冷的时候,距离转暖就不远了;而当楼市火热的时候,则距离收紧调控也不远了。

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